OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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